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[보도자료] 부동산 PF의 “질서있는 연착륙”을 위한 향후 정책 방향 발표
2024-05-13 조회수 : 25298
담당부서금융정책과 담당자이재용 사무관 연락처02-2100-2832
담당부서금융정책과 담당자배수암 사무관 연락처02-2100-2833

  금융위원회금융감독원그간 추진해 온 부동산 PF 연착륙 조치확대‧보완「부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향」을 발표하였습니다.


1

 

 추진배경


  정부는 '22년 하반기 이후부터 부동산 PF 리스크에 대응하여 시장안정프로그램*을 통해 PF-ABCP, 채권시장금융시장 안정화하고, 사업성이 충분정상 PF 사업장에 대한 원활한 금융공급 지원과 함께, 사업성이 부족한 PF 사업장에 대한 재구조화‧정리 유도하는 등 부동산 PF의 “질서있는 연착륙” 추진해 왔습니다.


* '22.10월 50조원+α 규모로 조성된 이후 주택‧건설경기 활성화 등을 위한 유동성 지원 프로그램을 추가하여 현재 약 94조원 규모로 확대 운영 중


(’22.10월 50조원+α 대책) 채안펀드, 회사채∙CP매입, 시장안정 P-CBO, PF사업자보증 등 (약 55.4조원)
(’23.3월 PF 대책) PF정상화펀드, 산∙기은 건설사 지원 확대, 준공전미분양 대출보증 등 (+10.7조원)
(’23.9월 주택공급활성화방안) PF지원(보증∙펀드) 확대, 건설사 P-CBO, 비아파트 지원 등 (+18.4조원)
(’24.3월 비상경제민생회의) PF 사업자보증 추가 확대, 非주택 사업자보증 신설 (+9조원)


  '22.9월말 109bp 수준이었던 회사채 스프레드*가 이후 PF-ABCP 불안요인 등으로 급격히 상승하여 '22.12.1일 177.2bp까지 상승하였으나, 채권시장안정펀드, 증권사‧건설사 PF-ABCP 매입정부와 민간의 적극적인 대응 통해 '23년 1월 이후 안정되기 시작하여 '24.4월말 기준 46.6bp 수준 유지하고 있습니다. CP 스프레드**'22.11.23일 240bp까지 상승한 이후 최근 68bp 수준을 유지하는 등 금융시장은 안정을 되찾은 상황입니다.


* 회사채(3y AA-)금리 - 국고채금리   ** CP(91일물 A1)금리 - 기준금리


  부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위해 정부는 사업성이 충분한 정상 PF 사업장대해서는 원활히 사업추진이 이루어질 수 있도록 '22.10월 이후 총 30조원 규모HUG‧주금공 「PF 사업자보증」을 공급 중이며, 현재까지 약 18조원 집행하여 브릿지론 사업장의 본PF 전환 등을 지원하고 있습니다. 이와 함께 '23.9월 정책금융기관건설사 대출‧보증(+2조원), 건설사 P-CBO 편입한도(+1조원) 확대하는 등 부동산 PF 건설사에 대한 지원 지속 보강해왔습니다.


  그리고, '23.4월 「PF 대주단협약」을 개정하여 PF 사업장에 대한 금융회사 등 대주단의 의사결정을 지원해왔으며, 지금까지 30개 PF 사업장에서 공동관리가 부결되어 사업장이 매각되는 등 시장의 자율적인 PF 연착륙 진행 중입니다. 또한, 「PF 대주단 협약」 적용 없이금융회사 등 자체적으로 PF 사업장을 경‧공매로 매각하고 있고, '23.9월 조성한 「PF 정상화펀드」를 통해 재구조화도 추진되고 있습니다. 캠코와 민간이 함께 조성한 캠코펀드(1.1조원)에서 최근 태영건설이 참여했던 성수동 사업장 매입을 완료하고 재구조화를 추진 중이며, 금융업권에서도 PF 재구조화를 위한 자체펀드*(1.1조원)를 운영하는 등 총 2.2조원 중 약 3,200억원을 집행하였습니다.


* 저축은행업권 1,970억원(330억원+1,640억원), 여전업권 3,600억원(1,600억원+2,000억원), 하나 2,000억원, NH 2,000억원, 우리 500억원, IBK 1,500억원 등

     

  한편, 부동산 PF 시장, 건설사 등에 대한 민간 금융기관 자체적자금지원도 계속 중입니다. '23년 말부터 진행한 태영건설 워크아웃 과정을 통해 지난 4.30일 채권단협의회에서 기업구조개선계획이 가결되었으며, 금융권 스스로 건설사유동성을 지원하는 사례도 꾸준히 나타나고 있습니다.


  이와 함께 금융당국금융회사충당금 적립 상황을 사전에 꾸준히 점검‧보강하여 부동산 PF 연착륙 과정에서 금융회사의 PF 손실건전성‧유동성 위험으로 이어지지 않도록 철저히 관리해오고 있습니다.


  하지만, 그간의 노력에도 불구하고 고금리‧고물가가 상당기간 지속될 우려가 있는 상황에서 사업성이 극히 낮아 정상적인 사업추진이 어려운 사업장대해서까지 관대하게 만기연장이 이루어지는 등 재구조화‧정리가 지연되는 경우가 있으며, 제2금융권 중심으로 연체율도 상승하고 있습니다.


  PF 부실의 누적‧이연정상 PF 사업장까지 자금공급 경색을 초래하여 본PF로 전환되지 못하고 공사착공이 지연되는 등 향후 부동산 공급 위축으로 이어질 우려가 있습니다. 그리고 현재는 충분히 대응 가능하지만, 부동산 PF가 연착륙되지 못하여 급격한 정리가 나타나는 경우 부동산시장의 과도한 위축과 함께 건설업계‧금융업계 전반의 충격으로 확대될 우려도 있습니다.


  이에 금융당국은 부동산 PF의 시장 불확실성을 해소하고 부동산 PF의 “질서있는 연착륙”을 차질없이 추진하기 위해 객관적이고 합리적으로 사업성 평가 기준 개선 추진하는 한편, 금융‧건설업계와의 간담회 등을 통해 그간의 부동산 PF 연착륙 추진과정에서의 애로사항 현장의견을 꾸준히 청취*하여 기존의 부동산 PF 연착륙 조치와 관련한 추가적인 보완 필요사항 지속 발굴해 왔습니다.


* 금융‧건설업계 간담회(금감원장 3.21일), 건설업계 간담회(금융위 부위원장 4.4일), 금융당국-금융업권 릴레이 간담회(4~5월) 등


  정부그간의 부동산 PF 연착륙 추진상황시장‧업계 현장의견 토대로 이번에 「부동산 PF의 “질서있는 연착륙”을 위한 향후 정책 방향」 마련하였습니다.


2

 

 부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 정책 방향


1.PF 사업성 평가기준객관적‧합리적으로 개선함으로써 PF 사업장에 대한 금융회사 스스로의 엄정한 판별 유도

2. 사업성이 충분한 대다수의 정상사업장공공‧민간원활한 자금공급을 통해 PF사업이 정상적으로 진행될 수 있도록 확실하게 지원

3. 사업성이 부족한 일부 사업장은 시행사‧시공사‧금융회사 등 PF 시장참여자스스로 재구조화‧정리를 해 나갈 수 있는 여건을 조성하고, 자금과 인센티브 지원

4. 부동산 PF 연착륙 과정에서 금융시장‧건설사‧금융회사 등에 대한 안정성 확보노력도 차질없이 추진


1. PF사업성 평가기준 개선을 통한 엄정한 사업장 판별 유도


  현재 금융업권이 운영 중인 부동산PF 사업성 평가기준PF특성과 위험을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않아 사업성이 부족한 사업장 선별 및 질서 있는 정리 추진한계가 있습니다. 이에 금융업권 PF사업성 평가기준개선하여 객관적이고 합리적인 사업성 평가를 통해 사업성이 양호한 정상사업장과 사업성이 부족한 사업장엄정하게 판별(‘옥석가리기’)할 수 있도록 유도 하겠습니다.


이를 위해 먼저, 본PF, 브릿지론 외에 이와 위험성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고까지 포함하여 금융회사가 PF 사업성 평가를 실시할 수 있도록 하겠습니다.


현재 본PF 중심으로 구성된 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론, 본PF로 구별하여 평가체계강화하고, 사업 진행 단계별 위험요인그 수준 세분화‧구체화하여 종합적이고 실효성 있는 사업성 평가가 이루어지도록 하겠습니다.


※ PF 사업성 평가기준 개선 내용

현행

개선

연체‧부도 여부 등에 대한 단편적인 체크리스트 형태로 선제적‧합리적 평가 한계


- 연체, 보증사고, 계속사업 불능·장기지연 여부 등

사업장별 특성에 따라 위험요인 종합적으로 고려하여 평가

- (브릿지) 경과 기간토지매입, 인허가 현황, 본PF미전환 기간, 수익구조(사업비 변동 등), 만기연장 횟수, 연체여부

- (본PF)계획 대비 공사, 분양 진행 현황, 시공사 현황, 수익구조, 만기연장 횟수, 연체여부


아울러 사업성 평가등급 분류를 기존 3단계(양호‧보통‧악화우려)에서 4단계(양호‧보통‧유의‧부실우려)로 세분화하여, 사업성충분한 사업장 신규자금 지원 등 정상화를 추진하고 사업성이 부족한 사업장에 대해서는 재구조화, 자율매각 / 상각, 경‧공매 등 정리를 통해 질서있는 연착륙 유도하겠습니다.


  사업성 평가는 일률적인 기준에 따라 경직적으로 운영되는 것이 아니라 금융회사융통성을 가지고 다양한 평가지표를 종합적으로 고려하여 평가할 것입니다. 또한, 필요한 경우 금융회사 내부의 위험관리절차 거쳐 기준과 달리 예외적인 평가를 할 수 있도록 하였습니다.


또한, 사업성 부족 사업장에 대한 사후관리 기준과 이에 대한 점검지도 절차를 마련하여 PF 사업장에 대한 실효성 있는 관리 감독이 이루어지도록 하겠습니다.


2. 사업성이 충분한 정상 PF 사업장에 대한 차질없는 금융공급


  “사업성이 충분한 대다수 정상사업장”에 대해서는 확실하게 금융을 공급하겠습니다.


➀ 브릿지론의 본PF 전환필요한 자금공급차질이 없도록 지원하겠습니다. '24.3월 HUG‧주금공 PF 사업자보증을 5조원 추가확대(25→30조원)하였고, 주택 PF 사업장 뿐 아니라 비주택 PF 사업장에 대한 건설공제조합PF 사업자보증 프로그램(4조원)도 신설하였습니다.


그리고, 공사비용 등 추가적인 자금이 필요한 본PF 단계 사업장에 대한 지원 확대하겠습니다. 건설사 워크아웃 등으로 사업 추진에 어려움을 겪는 정상 PF 사업장에 대해 주금공‧HUG가 증액 공사비 등에 대해 추가보증을 제공할 수 있도록 하였으며('24.3월 발표), 워크아웃 건설사 사업장 외에도 추가 자금공급이 보다 원활히 이루어질 수 있도록 추가보증을 제공하겠습니다. 또한, PF 정상화 펀드」 재원을 활용한 정상 PF 사업장 추가자금 공급 차질없이 추진하겠습니다.


PF 자금 공급과정에서 시행사‧건설사에게 과도한 수수료가 부과되는 사례를 점검‧개선하여 자금공급과정에서 시행사‧건설사의 과도한 부담 완화하겠습니다.


3. 사업성 부족 사업장의 체계적인 재구조화‧정리 유도


  “사업성이 부족한 일부 사업장”금융회사 스스로 체계적인 재구조화 또는 정리할 수 있는 여건을 조성하고, 민간‧공공이 함께 재구조화‧정리에 필요한 자금과 인센티브를 지원해 나가겠습니다.


➀ 먼저, 금융회사 스스로 재구조화‧정리를 체계적으로 추진할 수 있도록 여건을 조성하겠습니다.


  2회 이상 만기연장이 이루어지는 PF 사업장에 대해서는 「PF 대주단협약」만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 2/3이상 동의에서 3/4이상 동의로 하고, 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 개선할 계획입니다. 또한, 금융회사의 PF채권 경‧공매기준을 도입*하는 등 금융회사 스스로 재구조화‧정리를 적극적으로 추진할 수 있는 여건을 조성하겠습니다.


* 6개월 이상 연체 PF채권에 대해 3개월 내 경‧공매 원칙실시(유찰 후 재실시), 공매 시 실질담보가치를 반영한 최종공매가 설정, 경‧공매 미흡 사업장은 시가가 아닌 공시지가로 평가('24.4월 저축은행 기 시행→ 타 금융업권으로 확대 예정)


➁ 민간‧공공이 함께 재구조화‧정리에 필요한 자금과 인센티브를 지원해 나가겠습니다.


  상대적으로 자금여력이 충분한 은행‧보험업권우선 1조원 규모로 공동 신디케이트론조성하여 민간수요를 보강하고, 향후 지원 현황 및 시장 상황 등을 보아가며 필요 시 최대 5조원까지 규모를 단계적으로 확대하겠습니다.


  신디케이트론 우선 5개 은행5개 보험사가 참여하여 PF 사업성 평가 결과에 따라 경‧공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, NPL매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행할 예정입니다.


  지난 3월에 발표한 LH PF 사업장 토지매입(최대 3조원), 캠코펀드경‧공매를 통한 자산취득 허용 취득세 한시 감면 등을 차질없이 추진하겠습니다.


  한편, 부동산 등 부실채권의 원활한 정리를 지원하기 위해 캠코펀드우선매수권* 도입을 추진하는 등 자금 집행제고를 위한 조치를 지속하고, 이와 별도로 '23년 캠코에서 새마을금고에 지원한 1.1조원에 더해 금년중에도 새마을금고(+2,000억원)와 저축은행업권(+2,000억원)4,000억원 규모의 자금을 추가지원하겠습니다.


* PF채권 매도자에게 캠코펀드 등이 차후 PF채권 처분시 재매입할 수 있는 기회 부여


4. 시장 ‧ 금융회사 ‧ 건설사 영향 최소화


  부동산 PF의 “질서있는 연착륙” 과정 전반에서 시장‧건설사‧금융회사의 영향을 최소화할 수 있는 조치도 함께 병행하겠습니다.


금융회사 한시적 규제완화 등을 통해 부동산 PF 시장에 대한 민간자금공급을 촉진하고 원활한 재구조화‧정리를 유도하겠습니다.


  부실화된 사업장금융회사가 신규자금을 지원하는 경우 그동안 기존의 PF 채권과 동일하게 요주의 이하로 건전성이 분류되었으나, 한시적으로 신규추가자금에 대해서는 건전성 분류를 정상까지 분류할 수 있도록 허용할 계획입니다. 또한, 신규자금 공급으로 PF 사업장의 사업성이 개선되는 경우 사업성 재평가를 할 수 있는 근거를 명확히 함으로써 금융회사가 부동산 PF에 적극적으로 자금공급을 할 수 있도록 유도하겠습니다.


  아울러, 저축은행영업구역 내 신용공여 한도 규제 완화 및 부실채권 펀드 투자로 인한 유가증권 보유한도 초과 허용, 상호금융재구조화 목적 공동대출 취급기준 일부 완화, 보험사PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수) 합리화부동산 PF 대출 전후 유동성 관리 목적의 RP매도(차입) 인정, 종투사의 주거용 PF 대출 NCR 위험값 완화, 금투사의 PF-ABCP 보증의 PF 대출 전환에 대한 위험값 완화금융회사의 구조화‧정리 자금 공급에 필요한 규제완화를 추진하고, '22년 하반기부터 시행한 제2금융권 규제유연화조치* 일부를 금년 말까지 추가 연장하여 금융회사의 유동성‧건전성 관리 부담완화하겠습니다.


* 저축은행 예대율 완화, 여전사 원화유동성비율 완화 등


  이와 함께 PF사업장 매각 신디케이트론 지원 등으로 인한 손실 발생 시 금융회사 임직원 면책 인센티브 제공적극 추진하겠습니다.


또한, PF 재구조화‧정리로 예상되는 금융회사충당금 적립상황 상시 점검하는 한편, 제2금융권건전성 리스크를 관리하기 위해 자본금 확충도 지속 유도해나갈 계획입니다.


기 마련된 「94조원+α 프로그램」을 차질없이 집행하고, 금융시장과 건설사, 제2금융권 상황을 상시 모니터링하고 필요시 관계기관과 공동으로 즉시 대응할 수 있도록 하겠습니다.


  특히, 건설사의 경우 신보‧산은‧기은의 대출‧보증, 신보 P-CBO의 건설사 추가편입, 건설공제조합 보증, PF-ABCP 매입 등이 차질없이 집행될 수 있도록 하고, 여전‧저축‧상호금융업권에 대한 밀착 모니터링을 통해 금융회사 건전성‧유동성에 문제가 없도록 만전을 기할 것입니다.


  아울러, 도심주택 공급 확대, 비아파트 공급 활성화, 공공부문 주택공급 확대 등 정부가 기 마련한 주택공급 활성화 과제들을 속도감 있게 추진하고, 최근 공사비 분쟁 등 고충을 겪고 있는 건설업계와 긴밀한 소통을 통해 현장 애로사항을 지속적으로 발굴하고 해소할 수 있도록 노력하겠습니다.


3

 

 향후 계획


  정부는 그동안 PF 리스크에 대비하여 금융회사충당금 적립 노력, 건설사의 건설수요 및 유동성 지원 등을 지원해 왔으며, 앞으로 시장‧금융회사‧건설사대응여력이 충분히 감내할 수 있는 범위 내에서 유연성을 가지고 단계적으로 추진해 나갈 예정입니다.


  이번에 개선되는 PF 사업성 평가기준충분한 의견수렴을 거쳐 6월부터 시행할 예정이며, 적용대상 사업장순차적으로 확대함으로써 시장 우려완화하는 한편, 사업성 평가 진행 등 집행단계에서부터 면밀히 모니터링하고 필요한 사항을 보완하는 등 PF시장연착륙되도록 빈틈없이 관리해 나가겠습니다. 또한, 인센티브 등 제도개선 사항금년 6월까지 완료할 계획입니다.


  특히, 시장과 긴밀한 소통을 통한 부동산 PF의 불안 차단추진상황 정기적 점검‧보완을 위해 금융위‧금감원 및 국토부 등 관계기관과 금융‧건설업계 합동 TF*를 운영할 계획이며, TF를 통해 금융‧건설업계와 상시 소통하며 추가 필요조치사항지속 발굴해 나갈 것입니다.


* 연착륙 과제 집행‧점검, 현장의견‧애로사항 수렴, 연착륙 보완조치 발굴 등


  아울러, 건설사의 책임준공약정을 비롯하여 현재 부동산 PF저자본-고레버리지 자금조달 구조, 이해관계자의 PF 사업성 고려 부족구조적인 문제에 대해서도 관계부처가 함께 논의하여 부동산 PF의 불확실성 다시 나타나지 않도록 개선해나갈 계획입니다.


  금융당국이번 PF 관리 방향과 관련, “그간 PF 시장의 높은 불확실성으로 급격한 자금공급 위축일부 금융회사‧건설사건전성에 대한 우려가 있어 왔으나, 지금까지 PF시장 안정화를 위한 민간‧공공의 공동노력 통해 향후 연착륙 과정무리없이 수행할 수 있는 상황체력, 그리고 정책수단이 이제는 충분히 갖추어졌다고 생각한다”며,


  “부동산 PF 연착륙성공적으로 진행되기 위해서는 정책의 구체적인 방향과 수단을 시장에 투명하게 제공함으로써 예측가능성을 높이고, 정책적 노력과 함께 시장참여자의 이해조정노력리스크에 상응하는 손실분담 PF 시장참여자의 자구노력이 병행될 필요가 있다”고 강조하였습니다.


  특히, “금융권이 “질서있는 연착륙”의 책임있는 주체로서 스스로 해결한다는 각오로 역할에 최선 다하도록 이번 대책을 추진해나갈 생각이며, 연착륙 과정에서 캠코 등 공적역할확대가 필요한 경우 관계기관과 협의하여 신속히 대응해 나갈 수 있는 체계를 구축하겠다.”고 밝혔습니다.


  또한, “PF시장 참여자와 전문가들 사이에서 태영건설 워크아웃 과정 등을 통해 부동산 PF에 대한 이해도가 높아졌고, 부동산 PF의 연착륙에 대한 공감대가 형성되어있는 만큼, 향후 예측가능성을 높이고 성공적인 연착륙 위해 이번 정책 방향 일정과 내용에 대해 현장과 지속적으로 소통‧보완해나가겠다”고 덧붙였습니다.


[별첨]

1. 부동산 PF의 “질서있는 연착륙”을 위한 향후 관리 방향

2. 부동산 PF 사업성 평가기준 개선방안

3. PF 정상화 지원을 위한 금융회사 인센티브 제공방안

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240512[참고자료] 부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향 QA.pdf (168 KB) 파일뷰어 파일다운로드
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