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서민중산층의 주거비 부담 완화를 위한 「월세입자 투자풀」 조성방안

 

I. 추진배경

 

□ 최근 주택 임대료 상승, 전→월세 전환 확대 등 임대차 시장 변화가 급속히 진행됨에 따라 임차인의 주거비 부담이 증가

 

특히, 과거 안정적 주거환경을 제공하고 자산축적 기능을 담당해 온 전세가 급격히 감소*하고 있어, 임차인의 자산형성 주거안정을 저해

 

* 전체임차가구 중 전세 비중(%) : (‘08) 55.0 (’10) 50.3 (‘12) 49.5 (’14) 45.0

 

월세 확대 등으로 임차인의 주거비 부담이 심화*된 반면, 저금리 상황에서 자금운용수익은 높지 않아 실질 주거비 부담이 크게 증가

 

* 전→월세전환 임대료부담지수(한국감정원) : (‘11) 1.2배 → (’15) 1.3배

 

전→월세 전환 등으로 임차인에게 월세 부담이 증가하는 대신, 전세보증금 반환 등으로 잉여자금이 발생

 

ㅇ 자산규모가 크지 않은 대다수 임차인은 이를 효율적으로 운용하기 어려워, 수익성이 낮은 금융상품을 중심으로 운용

 

 

 전→월세 전환 등으로 잉여자금이 발생한 월세 임차인에게 수익성과 안정성이 있는 운용수단을 제공하여 주거비 부담을 완화할 필요

II.「월세입자 투자풀」 조성방안

 

 

< 기본 방향 >

 

 

 

 

월세 임차인을 대상으로 투자풀을 조성

 

규모의 경제를 통한 효율적 자산운용으로 안정적으로 수익을 실현

 

사업성이 높은 투자대상사업을 선별하여 운용하는 한편, 투자풀 운용비용을 최소화하여 투자수익을 확대

 

세제혜택이 제공되는 구조로 설계하여 실질 수익률도 제고

 

뉴스테이 사업에 대한 공공기관의 대출보증 활용, 투자풀 관리자의 후순위 투자를 통해 가입자에게 상대적으로 안전한 투자기회 제공

 

1

 

투자풀의 기본 구조

 

가. 운영구조 : 투자풀(투자자 자금 집결) + Fund of Funds(자산운용)

 

 (투자풀) 투자자 자금 집결관리 기능(관리자 : 증권금융)

 

 (펀 드) 재간접펀드(Fund of Funds) 구조로 운영

 

상위펀드 : 하위펀드 선정자금 배분(운영자 : 민간 전문 운용기관)

 

하위펀드 : 개별 사업에 투자하는 펀드(운영자 : 민간 전문 운용기관)

 

나. 운영 프로세스

 

 투자자은행증권사 등 판매채널을 통해 투자풀 가입계약 체결

 

 판매채널을 통해 모집된 자금은 투자풀 관리기관인 증권금융에 집결

 

 상위펀드 운용사 투자풀 자금을 받아 다양한 하위펀드를 선정배분

 

2

 

세부 운영방안

 

가. [모집] 전→월세 전환 등으로 잉여자금이 있는 월세 임차인

 

 (가입) 무주택자월세(보증부 월세 포함) 임차인(다만, ① 주택가격 9억원 초과 주택 거주자, ② 금융소득 종합과세 대상자는 제외)

 

ㅇ 임차인의 자산형성과 투자풀의 안정적 운영을 위해, 장기 가입 예정자*에게 가입 우선순위를 부여하고 최소 가입기간(예: 4년) 설정

 

* 예) [1순위] 8년 이상, [2순위] 6년 이상, [3순위] 4년 이상

 

당초 약정한 가입기간 도중 중도환매 요구시, 투자풀 운용수익 중 일부* 투자자 환매대금에서 차감 후 지급

 

* 예) ① 2년내 환매 : 운용수익 50% 차감, ② 4년내 환매 : 운용수익의 30% 차감

 

- 다만, 주택구입, 사망, 장기요양 등 불가피한 사유가 인정되는 경우에는 페널티(운용수익 차감)없이 중도환매를 허용

 

- 가입기간 중 가입자의 긴급자금 소요를 지원하기 위해 가입자의 투자풀 수익권을 담보로 대출도 제공(증권금융)

 

 (투자자 환매요구 대응) 투자풀 관리기관(증권금융)환매요청 투자자 - 신규모집 투자자 간 시차 발생에 따른 연결 역할을 담당

 

투자풀 가입자가 환매 요청시, 증권금융은 해당 투자자의 투자풀 펀드 수익증권을 양수받아 후속 투자자에게 양도

 

 (조성) 최대 2조원(추후 운용성과에 따라 확대), 1인당 가입한도 2억원

 

ㅇ 선정된 투자대상 사업별 자금소요 규모시기 등을 감안하여, 연 1~2회 주기약 4년에 걸쳐 순차적으로 모집

 

 

나. [운용] 수익성과 안정성에 중점을 두어 운용하고 주기적으로 배당

 

 (수익) 실적배당 상품이므로 수익률 확정은 어려움(확정금리 상품이 아님)

 

ㅇ 다만, ①~④의 장치 등을 통해 3년만기 예금금리 + 100bp 이상의 연평균 수익률을 목표로 하고, 발생수익은 매 분기별로 배당

 

① 역량있는 전문 운용기관을 통한 면밀한 사업성 심사 등을 거쳐 사업성이 높은 우량 뉴스테이 사업을 선별하여 우선 운용

 

* 투자자 모집시에는 투자대상사업을 미리 선정하여 제시할 예정

 

투자뿐 아니라 은행보험사가 제공해 온 대출방식도 적극 활용하여 투자풀 수익자에게 건설기간 중에도 안정적 배당이 가능하도록 운영

 

운용규모 대형화, 유관기관(증권금융, 펀드 운용사 등)원가수준 참여*를 통한 비용 절감으로 실질 수익률을 제고

 

* 인건비, 시스템 구축 등을 반영한 필요 최소한의 수준에서 보수를 책정하되, 펀드 청산후 주택 매각차익이 크게 발생하는 경우 합리적 범위내 성과보수 지급

 

세제혜택이 제공되는 임대주택펀드 형태(상위펀드 기준 임대주택 사업에 50%이상 투자)* 투자풀 구조를 설계하여 동일한 혜택을 제공

 

* 납입액 5,000만원까지 5.5% 저율 분리과세, 5,000만원~2억원 일반 분리과세(15.4%)

 

 (안정성) 후순위 투자, 보증 등을 통해 투자자 손실 가능성을 최소화

 

투자풀 관리기관(증권금융)이 운영 책임성 확보 차원에서 후순위 시딩투자(투자풀 규모의 5%)하여 손실이 발생하더라도 이를 우선 흡수

 

* [손실] 후순위 투자자(증금)가 후순위 투자금액 범위 내 우선 흡수

 

[수익] 1) 펀드 존속기간 중 발생수익(임대료 수익 등) : 선후순위 투자자가 투자비율대로 동일하게 배분

 

2) 펀드 청산후 발생수익(임대주택 매각차익 등) : 후순위 투자자(증금)에게 합리적 범위 내 우대 배분

 

② 후순위 투자범위(5%)를 초과하는 부분은 정책보증기관의 보증이 제공되는 방식*으로 운용

 

* 예) 현재 뉴스테이 사업에 대한 대출금은 주택도시보증공사에서 보증 제공중(보증비율 100%, 보증료 0.1%~0.28%), 주택금융공사도 동일한 수준으로 보증 제공 예정

 

III. 향후 추진일정

 

 ‘16.하반기중, 「월세입자 투자풀」 조성에 필요한 후속조치 추진

 

자본시장법 시행령*, 주택금융공사법 시행령**관련 법령 개정

 

*「펀드상품 혁신방안(‘16.5월)」에 포함된 실물펀드 관련 제도개선 사항 등

** 뉴스테이 사업에 대한 보증한도 및 보증대상 등 확대(현행 HUG 지원수준)

 

※ 현재 임대주택펀드의 세제혜택 일몰 연장(‘16→’18) 관련 세법 개정안 입법예고중

 

ㅇ 투자풀 모집관리운영 관련 세부안 추후 발표(11월 예상)

 운용사투자대상사업 선정 등을 거쳐 ‘17.1분기중 자금모집 개시

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