하우스푸어

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추진 배경

경기 및 소득여건 개선이 지연되면서 소득이나 자산 등 채무상환능력이 비해 과도한 대출을 받은 가계대출 차주(“하우스푸어”)의
어려움이 가중되고 있음

매매시장 부진에 따른 전세수요 증가, ‘전세에서 월세’로 전환되는 전월세시장 구조변화 등으로 주택임대시장에서의 수급불균형이 발생하고
거주비용 부담이 증가

이에 정부는 주택거래 부진, 과도한 가계부채 상환부담이 금융시장과 거시경제의 안정에 부정적 영향을 미치는 것을 방지하고
서민주거와 민생경제의 안정을 도모하기 위해 다각적인 대응방안을 마련

관계부처 합동「4.1 주택시장 정상화 종합대책」, 「8.28 전월세시장 안정을 위한 대응방안」을 통해 ‘하우스푸어’ 및
‘렌트푸어’에 대한 맞춤형 지원방안 발표․추진

정책 내용

하우스푸어 지원

* 「4.1 주택시장 정상화 종합대책」주요 내용

기본 방향

하우스푸어 및 금융기관의 도덕적 해이 방지

경제적 자활의지가 있는 하우스푸어를 선별 지원하고, 투기목적이 아닌 실거주(1주택자) 목적의 구입자로 지원대상 한정

금융기관도 프리워크아웃 등 채무조정 확대, 부실채권 매각 등 일정부분 책임 분담

금융권 자체 채무조정 등 시장원리를 통한 채무조정 방식을 중심으로 추진함으로써 재정부담을 최소화

하우스푸어의 연체위험 및 주택 보유의사 등에 따라 맞춤형 지원대책을 마련

주택보유 희망자 → 금융권 자체 채무조정(프리워크아웃) 지원

금융권 자체적으로 채무상환에 어려움을 겪는 연체우려‧단기연체 차주를 대상으로 대출 만기연장, 분할상환 전환 등을 지원하여
정상적인 채무 상환을 유도

주택매각 희망자 → 임대주택 리츠

임대주택 리츠에 주택을 매각하고, 이를 재임대하여 주변시세 수준의 임대료를 지불하고 거주

임대 계약기간이 끝난 후 원소유주에게 재매입 우선권을 부여하되, 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고,
매각되지 않은 주택은 LH가 매입하여 공공임대주택으로 활용

여타 지원방안

신용회복위원회의 주택담보대출 채무조정(프리/개인워크아웃) 강화

* 신용회복위원회의 주택담보대출 채무조정을 신청할 수 있는 대상을 확대하고 채권자 동의요건을 완화(6월10일~)

주택금융공사의 주택연금 사전가입제도 도입 (6월1일~)

* 주택연금 가입연령을 60세→50세로 낮추고, 일시인출한도를 현행 연금총액의 50%→100%로 확대

* 일시인출한도를 전액활용하지 않은 경우 잔여한도는 60세부터 연금으로 지급

주택담보대출채권 매입제도 (5월31일~)

* 원리금 상환에 어려움을 겪는 차주(연체차주 제외)의 신청을 받아 주택금융공사가 은행으로부터 주택담보대출채권을 매입하고 채무조정을 실시

* 자산관리공사(캠코)가 자체재원을 활용하여 3개월 이상 연체된 부실 주택담보대출채권을 매입

< 하우스푸어 지원방안 개요 >

하우스푸어 지원방안 개요
지원 방안 지원 대상자
연체우려 단기연체 장기연체
금융권 자체 프리워크아웃 확대    
신용회복위원회 주담대 채무조정 프리 워크아웃 개인 워크아웃
주택연금 사전가입제도      
주금공 주택담보채권 매입  
캠코 부실 주택담보채권 매입  

* 연체우려 : 원리금상환이 어려운 정상차주, 단기연체 : 3개월미만 연체, 장기연체 : 3개월이상 연체]

렌트푸어 지원

* 「8.28 전월세 대책」등의 금융부문 주요 내용

전세자금대출 보증지원 강화

주택금융공사의 전세대출 보증한도 확대

(동일인당 보증한도 상향조정) 1.5억원 → 2억원

(소득 대비 보증한도 확대) 연소득의 1.5~3배 → 2.5~4배

(최저인정소득 상향조정) 1,500만원 → 1,800만원

사례 : 연소득 3천만원인 A씨가 보증금 1.5억원인 주택에 전세로 거주하고자 할 경우

현재 A씨는 은행에서 전세금 대출을 6.6천만원까지 받을 수 있으나앞으로는 1억원까지 대출 가능

전세대출 보증한도 현재와 확대 후 비교
구분 현재 보증한도 확대後
5. 대출가능금액* 6,600만원 1억원
1. 동일인당 보증한도 1억5,000만원 2억원
2. 소요자금별 보증한도 1억2,000만원 (1억5,000만원 × 80%) 1억2,000만원 (1억5,000만원 × 80%)
3. 상환능력별 보증한도 6,000만원(3,000만원 × 2배) 9,000만원 (3,000만원 × 3배)
4. 최종 보증한도(1∼3중 최저 금액) 6,000만원 9,000만원

* 대출가능금액 = 최종 보증한도금액 ÷ 부분보증비율(90%)

임차보증금 미반환 불안 해소를 위한 보증 프로그램 강화

시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대*하고 보험요율을 인하(10% 내외)

* (현행)선순위대출 LTV가 아파트 50%, 기타주택 30% 이하일 경우 보험가입 가능 → (개선)아파트 60~85%, 기타주택 50~70% 이하인 경우 보험가입 허용

주택시장 정상화 추진 → 전세수요의 매매전환 유도

주택금융공사 모기지 공급 확대

주택구입 지원을 위해 주택금융공사의 장기ㆍ고정금리 분할상환 방식의 주택 모기지 공급 확대(‘13년 21조원 → ’14년 24조원)

모기지보험(MI: Mortgage Insurance) 가입대상 확대

(현행) 무주택자ㆍ1가구 1주택자를 대상으로 보험 적용

* 모기지보험 가입금액 포함시 LTV 최대 85%까지 대출 가능

(개선) 가입대상을 다주택자까지 한시(1년) 확대

하우스푸어, 렌트푸어 지원관련 Q&A

Q1.하우스푸어 기준은 무엇이며, 지원 대상은 누구인가요?

A1. 하우스푸어가 느끼는 어려움의 수준을 객관적으로 판단하는 기준을 마련하기 어렵고, 개별 가구마다 처한 상황이 상이하므로
획일적인 기준으로 지원 대상을 선정하기 어려운 측면이 있습니다.

하우스푸어 지원방안도 하우스푸어의 범위를 특정하기보다 주택담보대출 상환에 어려움을 겪는 가구들이 연체위험에 따라 채무조정 등
맞춤형 지원을 받아 정상적으로 채무를 상환할 수 있도록 유도하는 체계 마련에 중점을 두었습니다.

Q2.하우스푸어 지원 대상이 되면, 혜택은 무엇인가요?

A2. 하우스푸어 지원방안은 채무를 탕감해주는 대책이 아닙니다.

기본적인 상환능력을 갖추고 있으나, 상환부담이 과중하여 일시적으로 상환에 어려움을 겪는 차주의 상환스케줄을 조정하여
부담을 적절히 분산시킬 수 있는 기회를 제공하는 것입니다.
따라서 혜택이 아닌, 정상적으로 채무를 상환할 수 있도록 지원해주는 제도입니다.

Q3.대출이 연체중이 아닌 차주에 대해서도 지원하는 이유는 무엇인가요?

A3. 하우스푸어 지원이라는 관점에서 이미 연체한 차주에 대한 지원방안도 중요하지만, 정상적으로 대출을 상환하고 있으나
원리금 상환부담으로 생계에 압박을 받고 있어 연체자가 되는 경우를 사전에 예방하는 것도 그에 못지않게 중요하기 때문입니다.

다만, 이 과정에서 도덕적 해이가 발생하지 않도록 만전을 기하고 있습니다.

Q4.금융회사의 자율적인 채무조정제도는 어떤 내용인가요?

A4. 금융권 자체 프리워크아웃은 금융회사가 상환능력이 있는 주택담보대출 차주의 정상적인 상환을 지원하기 위해 자체적으로
도입한 채무조정제도입니다.

은행권의 경우 대상은 연체우려가 있거나 연체기간이 90일 미만인 차주 등이며, 차주가 채무조정을 신청하면 은행은 상환능력을 감안하여
상환조건 변경, 연체이자 감면 등의 채무조정을 지원하고 있습니다.

Q5.주택담보대출 만기가 도래하는데, 대출시점에 비해 시세가 하락했습니다.
기존 대출이 기한연기가 가능한가요?

A5. 금융위원회는 ‘13.5월 금융기관이 차주의 상환부담을 경감하여 원활한 채무상환을 지원하기 위한 목적으로 원리금을 감면하거나,
금리‧만기‧상환방법‧거치기간 조건의 변경 등 채무조정을 할 경우 신규대출로 취급되더라도 기존 대출의 LTV비율 적용을
허용하도록 관련 규정을 개정한바 있습니다.

상기 조건에 부합하도록 채무조정을 받으실 경우에는 시세하락에도 불구하고 기존 대출의 기한연기가 가능하오니 거래 금융기관에
문의하여 주시기 바랍니다.

Q6.주택담보대출 연체중입니다. 신용회복위원회의 신용회복제도 이용이 가능한가요?

A6. 신용회복위원회는 담보대출에 대해서도 신용회복 및 채무조정 프로그램(프리․개인워크아웃)을 운영중입니다.

프리워크아웃 프로그램의 대상자는 연체기간이 30일 초과 90일 미만(연체기간이 30일 미만이더라도 최근 1년 이내 누적 연체일수가
30일 이상, 연소득 4천만원 이하라면 가능), 개인워크아웃은 90일 이상 연체하고 있는 금융채무불이행자가 기본 대상입니다.

그 외 세부 자격요건이 있으므로 신용회복위원회 홈페이지(http://www.ccrs.or.kr/)를 참고하시기 바랍니다.

Q7.적격전환대출은 정상차주에 대한 지원방안인데 주택규모, 소득요건 등
지원자격을 한정한 이유는 무엇인가요?

A7. 주택금융공사가 유동화 할 수 있는 채권물량은 한정되어 있기 때문에 모든 차주를 대상으로 채무조정을 시행하는 것은
현실적으로 어렵습니다.

또한 정상차주에 대한 지원방안인 만큼 지원요건을 한정하여 도덕적 해이를 예방하고 우선적인 지원이 필요하다고 생각되는
서민․중산층을 대상으로 시행하는 것입니다.

Q8.주택담보대출을 전액 상환하고 현재 집에서 평생 거주하고 싶습니다. 어떤 제도를 이용해야 하나요?

A8. 주택연금 사전가입제도를 이용하실 수 있습니다.

주택연금 사전가입제도는 만 50세 이상으로서 6억원 이하 1주택(전용면적 85㎡이하)을 보유하고 있는 주택담보대출채무자에 한해,
일시인출한도를 연금총액의 100%까지 확대하여 대출상환에 활용토록 지원하고 일시인출한도를 전액활용하지 않은 경우 잔여한도는
연금으로 지급하는 제도입니다. 동 제도를 활용할 경우 주택담보대출 상환 후 본인 집에서 평생 거주가 가능합니다. 채무가 연체중이거나,
제2금융권에서 받은 경우에도 지원조건에 부합할 경우이 제도의 대상이 될 수 있습니다.

보다 자세한 내용은 주택금융공사 홈페이지(http://www.hf.go.kr/)을 참고하시기 바랍니다.

Q9.제2금융권에서 주택담보대출을 받았습니다. 현재 연체중인데, 채무조정을 받으려면 어떤 방법이 있나요?

A9. 연체기간이 3개월 이상일 경우 ①한국자산관리공사의 부실채권 매입제도와
②신용회복위원회의 개인워크아웃을 이용할 수 있습니다.

부실채권 매입제도는 ‘한국자산관리공사법’에서 규정한 금융회사로부터 매입한 주택담보대출 채권을 대상으로 지원요건에 부합하는
차주의 동의의사가 있을 경우 채무조정을 지원하는 제도입니다. 자세한 지원요건은
자산관리공사 홈페이지(www.kamco.or.kr)를 참고하여 주시기 바랍니다.

신용회복위원회의 개인워크아웃은 세부 지원요건에 해당되고, 채권 금융기관이 채무조정에 동의하고 신용회복협약에 가입한 금융회사인
경우 채무조정이 가능합니다. 자세한 사항은 신용회복위원회 홈페이지(http://www.ccrs.or.kr/)를 참고하여 주시기 바랍니다.

연체기간이 3개월 이내일 경우에는 신용회복위원회의 프리워크아웃(사전채무조정)을 이용할 수 있습니다.
위의 내용과 마찬가지로 신용회복협약기관의 채무로 채권 금융기관의 채무조정에 동의할 경우 제1금융권, 제2금융권 담보대출
모두 채무조정이 가능합니다.

또한, 주택금융공사의 주택연금 사전가입제도 역시 제1금융권, 제2금융권 담보대출 모두 연체여부에 관계없이 채무조정이 가능합니다.
보다 자세한 내용은 주택금융공사 홈페이지(http://www.hf.go.kr/)을 참고하시기 바랍니다.

Q10.집을 매각하여 대출을 정리하고, 그 집을 임대하여 살고 싶습니다. 어떻게 해야 하나요?

A10. 주택소유자가 여건에 따라 주택(또는 지분 일부)을 리츠에 매각하고 해당 주택을 임차하여 거주하는 ‘임대주택 리츠 매각’
방식이 있습니다.

1세대1주택 소유자가 임대주택 리츠에 아파트를 매각하고, 이를 5년간 주변 시세로 보증부월세 형태로 임차하여 거주하는 방식입니다.
임대기간이 끝나면 원소유자에게 재매입할 수 있도록 우선권을 주고 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고, 미매각된 주택은
LH가 매입하여 임대주택으로 활용하는 방식입니다. 현재 1차 사업을 추진하였으며, 성과를 보아가며 사업확대 여부를 검토할
예정입니다.

자세한 사항은 국토교통부(www.molit.go.kr, 1599-0001)로 문의하시기 바랍니다.

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