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204. 주택채권입찰제 []

공공택지에서 전용면적 25.7평을 초과하는 중대형 아파트를 분양받는 경우 서민 주거안정 등에 필요한 재원을 조달하는 수단인 국민주택채권을 매입하도록 한 것으로, 2006년 2월 24일 시행되었다.
채권매입액을 많이 써낸(상한액 공고) 사람에게 분양 우선권을 주는 방식이다. 주택채권입찰제의 시행으로 주택을 분양받은 사람은 계약시 계약금 외에 채권매입액까지 불입해야 하고, 그 채권을 은행에 팔 경우에는 할인으로 인해 그 차액만큼 손실을 보게 된다. 이로 인해 향후 형성될 프리미엄의 일정부분을 환수 당하게 되는 것이다.
한편, 국민주택채권에는 1ㆍ2ㆍ3종 세 가지가 있다. 제1종 국민주택채권은 국가 또는 지방자치단체에서 각종 인허가 등을 받을 때 의무적으로 매입해야 하는 채권이고, 제2종 국민주택채권은 공공택지 안에서 분양가상한제가 적용되는 중대형 평형 아파트를 분양받을 때 매입해야 하는 채권, 제3종 국민주택채권은 공공택지 안에서 중대형 평형용 택지를 공급받는 건설사들이 매입하는 채권이다.
2006년 도입되는 주택채권입찰제에 따르면, 공공택지의 중대형 평형을 분양받는 사람들은 2종 국민주택채권을 매입해야 한다.

203. 주택저당채권제도 []

주택은행의 주택자금 대출 능력을 높이기 위해 도입된 제도이다. 이 제도의 도입으로 채권을 일반 혹은 공공기관에 할인 매각하여 유동성을 높이는, 결과적으로 주택자금 대출재원을 늘릴 수 있게 된다.

202. 주택저당채권유동화제도 []

주택금융기관이 주택자금을 빌려주고 받은 저당권을 매각하거나 증권을 발행해 새로운 주택자금을 마련하는 제도를 말한다. 주택자금 대출을 원하는 고객이 금융기관에 담보를 제공하고 자금을 융자 받으면 금융기관은 담보로 저당대출채권을 만들어 중개기관에 매각한다. 중개기관은 저당대출채권으로 유동화증권을 발행해 투자자에게 매각, 자금을 회수한다. 이를 통해 금융기관은 자기자금 없이 계속 주택자금을 융자할 수 있게 된다. 주택저당채권 유동화제도는 주택자금 공급확대를 위해 독일과 일본을 비롯한 여러나라에서 시행하고 있다.

201. 주택저당채권 [MBS: Mortgage Backed Securities]

주택금융기관이 주택자금을 장기로 빌려주면서 저당권을 매각하거나 증권형태로 발행해 새로운 주택자금을 마련해 다시 유통시키는 제도이다. 예를 들어 1억원짜리 집을 사려는 사람은 1000만원만 내고 나머지 9000만원은 집을 담보로 빌린 후 20∼30년 정도의 장기간에 걸쳐 갚는 것이다. 주택자금 대출을 원하는 고객이 이처럼 금융기관에 담보를 제공하고 자금을 융자 받으면 금융기관은 주택대출채권 담보를 바탕으로 저당대출채권을 만들어 중개기관에 매각한다. 주택저당금융회사는 이처럼 금융기관이 가진 주택저당증권을 모아 개별적으로 또는 몇 개로 묶어 금융시장의 투자가들에게 판매해 현금,채권,증권 등 유동성 있는 자산으로 바꾸는 중개기관이다. 중개기관은 저당대출채권으로 유동화증권을 발행해 투자자에게 매각, 자금을 회수한다. 이런 거래가 반복되면 금융기관은 자기자금을 이용하지 않고도 계속 주택자금을 융자할 수 있게 된다. MBS유동화 제도는 금융기관에게는 장기대출에 대한 자금 확보의 어려움을 극복할 수 있고, 주택 실수요자들은 주택구입자금을 장기/저리로 빌려 쓸 수 있다는 장점이 있다. 주택만 대상으로 하기 때문에 부동산을 포함한 자산이나 채권을 근거로 발행하는 자산담보부채권(ABS, Asset Backed Securities)과는 다르다.
우리나라의 경우 IMF사태 이후 주택경기가 급속히 침체하자 주택저당증권 활성화를 도모하였다. 실제로 ABS는 한번 유동화하면 목적을 다하는 반면 주택저당증권은 주택자금대출의 성격상 장기간 계속적인 유동화가 필수적이어서 실질적인 중개기관이 필요한 실정이다. 정부는 당초 투자자 보호와 정보의 집중관리 차원에서 공사형태의 중개기관을 감안했으나, 정부 부담을 최소화해야 한다는 지적에 따라 민간자본이 다수를 이루는 주식회사인 주택저당채권유동회사로 KoMoCo라는 회사를 출범시켰다. MBS는 [자산유동화에관한법률]의 특별법인 [주택저당채권유동화회사법]에 의해 인가를 받은 채권유동화회사를 통해 발행이 가능하다. 일반적으로 주택자금 대출을 통해 발생하는 채권과 채권 확보를 위한 저당권이 있어 투자의 안정성이 높은 편이다. MBS(주택저당채권)는 금융기관이 일반 고객에게 주택자금을 대여해준 뒤 대신 받은 주택저당권을 담보로 새롭게 발행하는 수익증권으로 여러 저당권을 하나로 묶어서 하나의 증권으로 만들어 사용할 수도 있다. 미국을 비롯하여 일본, 독일 등 대부분의 선진국가들이 주택자금 공급확대를 위하여 시행하고 있다. 이 제도는 대출채권을 직접 매각하는 방법과 원리금 자동이체증권으로 전환하는 방법 등 여러 가지 유형이 있다. 우리 나라에서는 한국주택저당증권 유동화주식회사를 통해서 판매하고 있는데, 소액투자로 안정적 수익을 기대할 수 있고 주택자금 공급을 활성화하는 효과를 거둘 수 있으나, 조달금리가 높아 발행이익을 기대하기가 어렵고 대부분 장기채로 수요자가 극히 제한되어 있다.

200. 주택저당증권 [MBS : Mortgage Backed Securities]

은행 등 금융기관에서 주택을 담보로 제공하고 대출을 받는 경우, 금융기관은 대출자의 주택에 저당권을 설정하고 이를 담보로 대출금을 회수할 권리인 주택저당채권(Mortgage Loan)을 가지게 된다. 금융기관은 이 주택저당채권을 한국주택금융공사에 양도하고 한국주택금융공사는 이를 기초자산으로 하여 주택저당증권(MBS : Mortgage Backed Securities)이나 주택저당담보부채권(MBB : Mortgage Backed Bond)을 발행하여 자본시장에서 판매한다.
금융기관은 한국주택금융공사로부터 지급받은 주택저당증권 등의 판매대금으로 새로운 주택구입자들에게 주택자금을 대출해 줄 수 있는 것이다. 주택저당증권 등이 활성화되면 대출시장에서는 금융기관의 대출재원이 풍부해져 고객들의 필요에 부합하는 다양한 대출상품이 가능해지므로 대출 수요자들은 보다 유리한 대출조건을 선택할 수 있다. 또한 집값 안정에도 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
우리나라의 경우 외환위기 이후 주택경기가 급속히 침체하자 주택저당증권 활성화를 도모하였다. 정부는 당초 투자자 보호와 정보의 집중관리 차원에서 공사형태의 중개기관을 감안했으나, 정부 부담을 최소화해야 한다는 지적에 따라 민간자본이 다수를 이루는 주식회사인 주택저당채권유동회사로 KoMoCo라는 회사를 출범시켰다. 현재 KoMoCo는 한국주택금융공사에 합병되었다.

199. 주택저당금융회사 []

미국에서는 집을 살 때 목돈이 필요하므로 대부분 금융기관 돈을 빌려서 충당한다. 예를 들면 사는 비용이 1억원이면 개인은 1000만원만 내고 나머지 9000만원은 집을 담보로 빌린 후 20년 또는 30년간에 걸쳐 갚는 것이다. 그러나 금융기관은 이 같은 대출을 한꺼번에 해주고 분할해 받게 되므로 현금부족에 시달린다. 이를 감당하기 위해 금융기관은 집을 담보로 만기가 20년 또는 30년의 채권을 발행하여 금융시장에 매각하는데 이러한 채권을 주택저당채권(MBS, Mortgage-backed Securities) 이라고 하는데, 주택만 대상이라는 측면에서 부동산을 포함한 모든 자산을 근거로 하는 자산담보부채권(ABS)과 다르다. 주택저당금융회사는 이처럼 금융기관이 가진 주택저당채권을 모아 개별적으로 또는 몇 개로 묶어 금융시장의 투자가들에게 판매하고, 현금, 채권, 증권 등 유동성 있는 자산으로 바꾸는 중개기관이다.

198. 주택담보인정비율 [LTV : Loan To Value ratio]

금융기관들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치, 즉 주택가격 대비 대출이 가능한 최대 비율을 말한다. 예를 들어, 주택담보인정비율이 60%라면 시가 2억원짜리 아파트의 경우 최대 1억2천만원까지만 대출해주는 식이다. 이때 차주의 부도시 은행보다 먼저 채권을 회수할 수 있는 선순위채권, 임차보증금 및 최우선 변제 소액임차보증금 등은 대출한도에서 공제된다. 즉, ‘주택담보대출 취급한도 = 주택가격 × 담보인정비율 - 선순위채권 - 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금’이다.
정부는 2005년 ‘10.29 부동산 종합대책’에서 투기지역내 아파트를 대상으로 하는 은행담보대출에 대해 주택담보인정비율을 50%에서 40%로 낮춘 바 있다.

197. 주주부가가치 [shareholders value added]

은행의 성과를 평가하는 하나의 지표로서, 은행의 경제적 이익을 측정하여 주주부가가치 달성도에 의해 평가함. 위험조정이익에서 위험자본비용을 공제한 금액으로 실질적으로 주주의 가치에 영향을 주는 금액을 의미함. 여기서 위험자본비율은 위험자본에 자기자본의 최소이익률(Hurdle rate)을 곱하여 산출함

196. 주주명부 [list of stockholders]

주주 및 주권에 관한 사항을 명확히 하기 위한 회사의 장부로, 영업에 의한 회계처리를 한 것이 아니므로 상업장부가 아님. 주주명부는 이사가 작성하여 회사의 본점에 배치하고 주주와 회사채권자의 열람청구에 제공해야 하며, 주요한 기능으로는 ①기명주식이전의 대항요건구비 ②기명주식의 질권행사 ③주주 또는 질권자에 대한 최고 및 통지의 송부처근거 ④신탁재산인 주권의 대항요건구비 등이 있음

195. 주식워런트증권 [ELW : Equity Linked Warrant]

주식이나 주가지수 등 특정 기초자산을 미리 정한 시기(만기일)에 미리 정한 가격(행사가격)으로 사고 팔 수 있는 권리가 주어진 증권으로, 증권선물거래소에 상장돼 파생상품으로 거래되고 있다. 만기일에 해당 주식을 살 수 있는 권리는 ‘콜 워런트’라고 하고, 팔 수 있는 권리는 ‘풋 워런트’라고 한다.
예를 들어 100만원인 M업체 주식 1주를 6개월 뒤 110만원에 살 수 있는 ‘콜 워런트’를 5만원에 샀다고 할 때, 6개월 뒤 M업체 주식이 110만원이 되면 투자자는 투자원금 5만원을 손해 보게 되며 115만원이 되면 투자금액 5만원을 회수할 수 있다. 하지만 M업체 주식이 120만원이 된다면 이 투자자는 5만원의 추가 수익을 얻게 되어 투자수익률이 100%가 된다. 이 경우 주식에 직접 투자했다면 20%의 수익률밖에 얻을 수 없기 때문에 M업체 주식을 직접 사는 것보다 ‘콜 워런트’를 사는 게 더 많은 이익을 거둘 수 있다. 반면, 만기일에 주가가 행사가격보다 낮으면 권리행사를 할 수 없기 때문에 투자원금을 잃게 되는 위험도 있다.
주식워런트증권은 실물자산에 대한 직접투자보다 적은 금액으로 높은 수익을 거둘 수 있고, 대형주에 대한 대체투자가 가능하며, 투자자의 손실이 워런트 가격에 한정된다는 등의 장점을 지닌다. 또한 주식워런트증권은 발행자인 증권회사에 새로운 수입원 창출을 가능케 하고, 기초자산인 주식에 대해 가격 예시기능을 제공하고 균형가격을 촉진시킬 수 있다.
증권선물거래소는 투자자들의 다양한 투자수요를 충족시키고, 나아가 증권산업의 경쟁력을 강화하기 위해 주식워런트증권 시장을 2005년 12월 1일에 개설하였다.
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