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제목 서민. 중산층의 주거비 부담 완화를 위한「월세입자 투자풀」조성방안
일자 2016-07-28 조회수 4072

   반갑습니다. 자본시장국장입니다.

 

   중산·서민층의 주거비 부담 완화를 위한 ‘월세입자 투자풀’ 조성 방안에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

   ‘국민재산 늘리기 프로젝트’의 일환으로 월세 전환이 확대되고 있는 상황 하에서 자금 운용에 어려움을 겪고 있는 임차인에게 월세 충당에 보탬이 되도록 수익성과 안정성이 있는 투자수단을 제공하고자 마련하였습니다.

   임차인으로부터 모은 자금은 뉴스테이 등 임대주택 사업에 활용하여 서민·중산층의 주거여건 개선에도 기여하고자 합니다.

   추진배경입니다.

   최근 주택 임대료 상승, 전→월세 전환 확대 등 임대차 시장 변화가 급속히 진행됨에 따라 임차인의 주거비 부담이 증가하고 있습니다.

   특히, 과거 안정적인 주거환경을 제공하고, 자산축적 기능을 담당해온 전세가 급격히 감소하고 있어 임차인의 재산형성과 주거안정을 저해하고 있습니다.

   전체 임차가구 중 전세 비중은 2008년 55%에서 2014년 45%로 감소하였습니다.

   월세 확대 등으로 임차인의 주거비 부담이 심화된 반면, 저금리 상황에서 자금운용수익은 높지 않아 실질 주거비 부담이 크게 증가하였습니다.

   한편, 전→월세 전환 등으로 임차인에게 월세 부담이 증가하는 대신, 전세 보증금 반환 등에 따른 잉여자금이 발생하고, 자산규모가 크지 않은 대다수 임차인은 이를 효율적으로 운용하기 어려워 저금리, 수익성이 낮은 금융상품을 중심으로 운용하는 경우가 대다수입니다.

   전→월세 전환 등으로 잉여자금이 발생한 월세 임차인에게 수익성과 안정성이 있는 운용수단을 제공하여 주거비 부담을 완화할 필요가 있습니다.

   ‘월세입자 투자풀’ 조성방안에 대해서 말씀드리겠습니다.

   기본 방향은 월세 임차인을 대상으로 투자풀을 조성하여 규모의 경제를 통한 효율적 자산 운용으로 안정적으로 수익을 실현하고자 합니다.

   사업성이 높은 투자대상을 선별하여 운용하는 한편, 투자풀 운용비용을 최소화하여 투자수익을 확대하고자 합니다.

   세제혜택이 제공되는 구조로 설계하여 실질 수익률도 제고할 것입니다.

   뉴스테이 사업에 대한 공공기관의 대출보증 활용, 투자풀 관리자의 후순위 투자를 통해 가입자에게 상대적으로 안전한 투자기회를 제공하고자 합니다.

   첫 번째, 투자풀의 기본 구조에 대하여 말씀드리겠습니다.

   운용구조는 투자풀과 재간접펀드로 구성됩니다.

   투자풀은 투자자 자금을 집결·관리하는 것으로 관리자는 증권금융이 담당합니다.

   펀드는 재간접펀드 구조로 운영됩니다.

   상위펀드는 하위펀드 선정·자금 배분 역할을 담당하고, 하위펀드는 개별 사업에 투자하는 펀드입니다.

   둘 다 운영자는 민간 전문 운용기관이 담당합니다.

   운영 프로세스에 대하여 말씀드리겠습니다.

   투자자는 은행·증권사 등 판매채널을 통해 투자풀 가입계약을 체결하고, 판매채널을 통해 모집된 자금은 투자풀 관리기관인 증권금융에 집결되며, 상위 운용사는 투자풀 자금을 받아 다양한 하위펀드를 선정·배분하게 됩니다.

   그림을 참고해주시기 바랍니다.

   다음 페이지입니다.

   세부 운영방안을 설명 드리겠습니다.

   가입대상은 무주택자인 월세, 보증부 월세를 포함한 임차인입니다. 주택가격 9억 원 초과 거주 주택자나 금융소득 종합과세 대상자는 제외됩니다.

   임차인의 자산형성과 투자풀의 안정적인 운영을 위해, 장기 가입 예정자에게 가입 우선순위를 부여하고 최소 가입기간을 설정하겠습니다.

   당초 약정한 가입기간 도중 중도환매 요구 시에는 투자풀 운용수익 중 일부를 투자자 환매대금에서 차감한 후 지급합니다.

   예를 들면, 2년 내 환매할 때는 운용수익을 50% 차감하고, 4년 내 환매하는 경우에는 운용수익을 30% 차감할 수 있습니다.

   중도환매를 허용할 필요가 있는데, 주택구입, 사망, 장기요양 등 불가피한 사유가 인정되는 경우에는 페널티 없이 중도환매를 허용하고, 중도환매와는 별도로 가입기간 중 가입자의 긴급 자금 소요를 지원하기 위해 가입자가 투자풀 수익권을 담보로 하는 대출도 제공토록 하겠습니다.

   투자자 환매요구 대응과 관련하여, 투자풀 관리기관인 증권금융은 환매요청과 신규요청 간에 시차발생에 따른 연결역할을 담당하는데, 투자풀 가입자가 환매요청 시에 증권금융은 해당 투자자의 투자풀 펀드 수익증권을 양수 받아 후속 투자자에게 양도할 수 있도록 하겠습니다.

   조성규모는 최대 2조 원으로 추후 운용성과에 따라 확대해 나가겠습니다. 1인당 가입 최대  한도는 2억 원으로 정하겠습니다.

   선정된 투자자 사업별 자금소요 규모, 시기 등을 감안하여 연 1~2회 주기로 약 3년에 걸쳐 순차적으로 모집하겠습니다.

   월세입자 투자풀은 수익성과 안정성에 중점을 두어 운용하고 주기적으로 배당하는 구조입니다.

   실적배당 상품이므로 수익률 확정은 어렵습니다. 다시 말씀드리면, 확정금리 상품은 아닙니다. 다만, 아래에 있는 여러 가지 장치 등을 통해서 3년 만기 예금금리에 100bp 이상의 연평균 수익률을 목표로 하고, 발생수익은 매 분기별로 배당하는 구조입니다.

   첫 번째, 여러 가지 장치에 대해서 말씀드리면, 역량있는 전문 운용기관을 통한 면밀한 사업성 심사 등을 거쳐 사업성이 높은 우량 뉴스테이 사업을 선별하여 우선 운용하겠습니다.

   투자뿐만 아니라 은행·보험사가 제공해온 대출방식도 적극 활용하여 투자풀 수익자에게 건설기간 중에도 안정적으로 배당이 가능하도록 운영하고자 합니다.

   운용규모 대형화, 유곤기관의 원가수준 참여를 통한 비용 절감으로 실질 수익률을 제고하는 한편, 세제혜택이 제공되는 임대주택펀드 형태로 투자풀 구조를 설계하여 동일한 혜택을 제공하도록 하겠습니다.

   안정성과 관련하여, 후순위 투자, 보증 등을 통해 투자자 손실 가능성을 최소화해 나가도록 설계하였습니다.

   투자풀 관리자, 증권금융이 후순위의 시딩투자(투자풀 규모의 5%)하여 손실이 발생하더라도 이를 우선 흡수하고, 후순위 투자범위를 초과하는 부분은 정책금융기관의 보증이 제공되는 방식으로 운용하고자 합니다.

   현재 뉴스테이 사업에 대한 대출금은 주택도시보증공사에서 보증을 제공 중입니다.

   다음 페이지입니다.

   향후 추진일정입니다.

   금년 하반기 중 월세입자 투자풀 조성에 필요한 후속 조치를 추진하겠습니다.

   자본시장볍 시행령, 주택금융공사법 시행령 등 관련 법령 개정을 추진하겠습니다.

   투자풀 모집·관리·운영에 관한 자세한 세부안은 추후 발표토록 하겠습니다. 저희는 한 11월경으로 예상하고 있습니다.

   이러한 것을 다 거친 후에 운용사·투자대상사업 선정 등을 거쳐서 2017년 1분기 중 자금모집 개시한다는 목표 하에 추진해 나가도록 하겠습니다.

   이상으로 보도자료에 대한 설명을 마치고, 별도 배포된 자료에 대해서 간략하게 설명 드리도록 하겠습니다.

   이 월세입자 투자풀은 월세 증가로 국민의 주거비 부담이 급증하고 있는 상황에서, 국민의 주거비 부담을 조금이라도 덜어주기 위한 정책을 만드는 것이 정부의 역할이라고 생각해서 마련하게 되었습니다.

   이 월세입자 투자풀은 정부가 직접 운용하는 것이 아닙니다. 투자풀 운용은 정부가 전혀 개입하지 않고 민간 전문 운용기관에서 전적으로 담당할 것입니다.

   원금 보장과 관련하여, 앞서 말씀드린 것처럼 예금처럼 법령에 의해 원금이 보장되는 상품은 아닙니다. 다만, 손실위험이 최소화될 수 있도록 투자풀 구조를 설계하였습니다.

   투자풀 관리기관인 증권금융이 감내 가능한 범위 내에서 시딩투자하여 투자손실을 우선 흡수토록 하고, 후순위 투자범위를 초과하는 손실 가능성에 대비하여 나머지 부분은 현재 뉴스테이 사업에 제공되고 있는 공공기관의 대출보증을 최대한 활용토록 하였습니다.

   다음으로, 실태조사 결과에 따른 잠재 가입자 수는 저희가 주택산업연구원에 실태조사를 의뢰하였고, 약 38만 5,000명 수준의 잠재 가입자가 있는 것으로 추정되고, 이를 통한 투자풀의 잠재수요는 약 9.5조 원 수준으로 파악하고 있습니다.

   뉴스테이 사업에 투자하는 이유는 다양한 정책적인 인센티브 등으로 수익성·안정성이 높고 매월 임대료 수익이 발생하여 투자풀 가입자에게 주기적인 배당이 가능하다는 점 등을 감안하였고, 서민·중산층의 주거여건 개선을 위한 양질의 임대주택 공급확대에도 기여할 수 있다는 긍정적인 효과도 고려하였습니다.

   다음 페이지입니다.

   수익률과 관련하여, 실적배당 상품이므로 수익률을 확정하기 어렵습니다. 다만, 추후 구체적인 투자대상이 선정되면 어느 정도 기대수익률은 예상할 수 있을 것입니다.

   월세입자 투자풀의 목적상 안정성과 함께 어느 정도의 수익성을 갖춰야하므로 투자풀 관리 ·운용주체는 3년 만기 예금금리+100bp 이상의 목표 수익률을 염두에 두고 사업성이 높은 투자대상을 선정할 계획입니다.

   일곱 번째는, 아무래도 투자풀 구조는 운용규모가 대형화 되어있어서 규모의 경제 효과가 발생하여 개인이 직접 운용하는 것에 비해 자산운용의 효율성이 제고됩니다.

   그간 기관 투자자들이 독점해온 수익성·안정성이 높은 뉴스테이 사업에 효율적 분산투자가 가능하고, 개인의 직접 운용에 비해서 운용보수 등 투자비용도 절감될 수 있는 여러 가지 장점이 있다고 저희들은 판단합니다.

   이상으로 브리핑을 마치도록 하겠습니다.

 


[질문 답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 처리했으니 양해 바랍니다.

<질문> 좋은 상품을 서민들에게 좀 소개를 해 주시려고 정부에서 고민을 많이 하신 것 같은데, 지난 연초에 발표했던 전세금 투자풀과 큰 차이는 일단 없는 것 같고, 가장 큰 차이가 8년, 1순위 가입자가 8년, 그다음이 5년 이런 식인데, 수익률이 어렵게 써놓으셨지만 따져보면 3년 예금이자 플러스 100bp 해 보면 3%대 초·중반인 것으로 나오거든요.

   저는 안 할 것 같아요. 2억을 8년을 묻어두고 3% 이율이면 이게 과연 실효성이 있나. 그리고 서민이 ‘내가 전세보증금을 반환을 받은 걸로 수익을 창출하려고...’, 그러니까 아주 안정적으로 운영하면서도 그나마 조금 수익을 얻어 보려고 하는 건데 그것을 8년을 묶어놔야 된다면 그게 과연 서민들한테 효용이 있나, 그게 한 가지 궁금하고요.

   두 번째로 ‘펀드 운용사들이 원가 수준에서 참여를 하도록 하겠다.’ 그러면 이들이 과연 수익을 내려고 열심히 할까요? 그것도 조금 궁금하고, 그림자 규제 없애신다는 데, 약간 팔 비틀기 식으로 참여하라고 하시는 건 아닌지, 조금 우려도 됩니다.

<답변> 두 번째 ‘팔 비틀기 식이 아니냐.’라는 부분은 어차피 수익률은 뉴스테이 사업 자체에서 나오는 것이기 때문에. 그리고 저희들이 운용사들이나 들어오시는 분들이 전혀 손해를 보고 운용하시는 게 아니기 때문에 충분히 그분들도 생각을 해서 들어오실 거라고 생각하고요.

   8년, 4년, 6년 이렇게 왜 그것을 가지고 투자를 하겠느냐, 그것은 저희들이 생각할 때 저희 월세입자 투자풀은 안정적으로 어느 정도 시장금리 이상의 수익률을 내줄 수 있는, 고정적으로 내줄 수 있는 그런 상품이기 때문에, 또 저희들이 이제 다른 부분과 달리 주기적으로 배당을 할 수 있는 그런 상품이기 때문에 그냥 계속 은행에 작은 금액을 넣어두고 계시는 것보다는 여기에 투자할 수 있는 그런 생각을 하시는 분도 저희들이 충분히 있을 거라고 저희들은 생각하는데. 기자님은 그게 마음에 안 드신다고 생각하시면 저희들로서는 최선의 노력을 다해서 수익률이 많이 나올 수 있도록 그렇게 노력해 보겠습니다.

<질문> *** 1억을 넣어서... 최소가 4년인가요, 가입기간이? 예를 들어서 4년이라고 되어 있던데 어떻습니까? 4년입니까?

<답변> (관계자) 4년입니다.

<질문> 4년으로 정해진 건가요?

<답변> 거의 그렇게 될 겁니다.

<질문> 아무튼 예를 들어서 1억을 4년 동안 넣었을 때 그러면 뭐... 뭐랄까, 비용, 세금혜택 이런 것 다 반영해서 한 달에 얼마씩 받을 수 있는지... 나오는 것인지 그런 시뮬레이션을 해 주셨으면 좋겠고요.

   그리고 가입기간 4년도 너무 긴 것 아닌가요? 4년 동안 계속 넣어야 되는 건데, 사실 이거 주거자금 아닙니까? 그래서 보통 집 계약기간이 전세를 하든 월세를 하든 2년이고 이렇게 짧은데, 그에 관련된 것은 좀 너무 긴 것 아닌가 라는 생각이 들고요.

<답변> 그렇게 생각할 수는 있는데, 저희들이 생각할 때 약 시장금리, 예금금리 이상, 100bp 이상의 수익을 어느 정도 고정적으로 주고, 그다음에 그것을 주기적으로 배당하면, 그분이 1년 넣고 빼고 또 다른 데 가서 1년 넣고 빼고 그런 것보다는 여기에 안정적으로 수익을 넣을 수 있는 그런, 우리가 투자상품을 제공해 주면 충분히 들어올 수 있는 매력은 있다고 저는 생각합니다.

   4년이라고 딱 이렇게 보시고 ‘아, 이게 길다.’고 생각할 수는 있지만, 이분이 또 1년 있다가 또 그런 것을 구하고, 구하고, 구하고 그런 것을 생각해 보시면 ‘아, 이것은 4년 동안 이 정도의 수익을 고정적으로 얻을 수 있는 거구나.’라고 생각하면 원래, 여유자금이 원래 있는 부분이니까 그것을 충분히 할 수는, 넣을 수 있는 유인은 저희는 있다고 생각합니다.

   결국 아까 말씀드린 대로 저희들이 제공할 수 있는, 나중에 투자대상이 확실히 선정이 되고 수익률이 어느 정도 기대수익률이 나왔을 때 그게 얼마만큼 매력이 있느냐가 약간의 좌우를 할 건데요. 저희들이 생각할 때 일반 연기금 투자풀이 내는 수익률 정도의 그런 수익률을 우리가 낼 수 있고, 뉴스테이 사업을 통해서 고정적으로 어느 정도 수익을 낼 수 있다면 충분히 가입할 수 있는 그런 정도의 매력은 될 수 있다고 저는 그렇게 생각하고, 저희는 그런 생각을 가지고 이것을 설계했습니다.

<질문> 그런데 이 제도 취지를 보면 봤을 때 환매할 때, 집을 구입할 때는 환매율 관한 수익 제하는 것은 안 한다고 했지 않습니까? 전세를 다시 구할 때도 똑같이 해줘야 되는 것 아닌가 생각도 잠깐 드는데요.

<답변> 그것은 잘 제가 이해를 못 하겠는데요.

<질문> 그러니까 집을 살 때, 환매할 때 비용 일부를 삭감하지 않습니까? 아니, 수익 일부를 삭감하지 않습니까? 그런데 집을 살 때는 그런 것을 면제해 준다고 했는데. 

<답변> 그분들이 환매를 하는 이유가 다른 집을 구입할 때는 중도환매에 대해서 페널티 없이 달라, 그런 것으로 생각해보겠습니다.

   아, 아까 주택구입이 아니고 전세로 갈 때 말이죠.

<질문> 저는 두 가지 질문 드리려고 하는데, 일단 전세값이 최근 올라가고 있는데 그 차액에 대해서 월세로 전환하는 경우도 많거든요. 그래서 실제로 이 전세값 보증금을 받아서 이걸 투자할 수 있는 그런 수요가 저는 좀 의문이 들어서 그게 어느 정도 된다고 예상하는지 궁금하고요.

   그리고 자료를 보면 증권금융이 5%까지 시딩투자 한다고 하고 손실을 우선적으로 떠안는다고 했는데, 그러면 원금손실액 -5% 정도 까지는 이게 원금 보장이 되는 것인지 궁금합니다.

<답변> 아까 그... 뒤에 새로, 이 자료를 안 드렸나. 여기 보시면 저희들도 연초에 그런 어느 정도 수요가 있는지 그거를 파악하기 위해서 주택산업연구원에 의뢰를 했고, 그쪽에서 나온 결과가 잠재 가입자가 한 38만 5,000명 정도 되고, 그다음에 잠재수요는 약 9.5조 정도 된다, 라고 그쪽에서 결과를, 분석결과를 주셔서 저희들은 일단 한 2조 정도를 먼저 한번 시행해보겠다, 라고 이렇게 생각한 것이고요.

   두 번째 질문이... 두 번째 질문이 뭐였죠?

<질문> 증권금융에서...

<답변> 그러니까 처음에 증권금융에서 5% 후순위 투자를 하게 되면 사실은 그쪽 부분에 손실이 기본적으로 5%는 있지만 나머지 부분도 대출을 가지고 운용하는데, 그 대출은 지금 현재 뉴스테이, 뉴스테이 사업 자체가 그 대출에 대해서 보증을 해줍니다, HUG에서. 그래서 공공기관 보증이 들어가기 때문에 실질적으로 그 부분에 있어서의 하락 리스크, 그러니까 손실 리스크도 어느 정도 많이 보완이 된다고 저희들은 생각하고 있습니다.

<질문> 반복되는 질문이 되는 것 같은데요. 우리나라, 결국은 주택 월세가 됐건 전세가 됐건 계약이 2년 주기로 돌아가게 되는데, 여기에 보면 최소 가입기간이 4년으로 설정이 되어 있기 때문에 다음번에 월세에서 다시 재계약을 할 때 보증금을 올려줘야 한다거나 아니면 전세로 바꿔야 된다거나 이런 경우에 목돈이 필요하게 되는 경우가 있는데, 최소 가입기간을 4년으로 잡으면 이 타이밍이 서로 맞지 않아서 그에 따른 대출을 발생시켜야 한다든지 하는 문제점들이 있을 것 같은데, 그에 대해서 어떻게 생각하시는지 궁금하고요.

   두 번째로, 지금 규모의 경제로 이 수익률을 좀 내겠다고 하셨는데 지금 최대 2조 원으로 자금을 해놓으셨어요. 1인당 가입한도 2억 원이니까 전부 다 가입한도까지 한다고 하면 1만 명, 그리고 1억 정도씩 가입한다고 하면 한 2만 명 정도 밖에 안 되는데, 실제로 38만 5,000명이 대상자로 생각이 되신다면 2만 명이면 너무 적은 것 아닌지. 규모를 더 늘려야 되는 것 아닌지에 대해서 여쭤보고 싶습니다.

<답변> 최소 가입기간 설정을 저희들은 4년으로 생각하고 있는데 그게 월세나 전세나 이게 2년마다 돌아가기 때문에 이게 너무 좀... 뭐라고 해야 되나, 그런 시스템하고 맞지 않느냐 라고 생각할 수 있는데, 저는 매월 옮기는 것 그런 것보다는 적어도 4년 정도는 할 수 있다고 생각하고요.

   월세를 들면 월세 든, 우리가 한도를 2억 준 거는 '있는 돈을 전부 다 넣어라.' 이런 또 측면은 아니거든요. 사실은. 월세 든 분이 물론 다 넣을 수도 있고, 나중에 이게 무슨 그걸 불가피하게 중도에 *** 할 수 있다는 것을 전혀 배제할 수는 없지만 이런 부분을 생각해서 들어오지 않을까, 그런 생각을 하고요.

   38만 5,000명을 다 우리가 다 가입하기 위한 재원이 지금은 사실은 다 들어올 거라고 생각하지도 않고 다 들어올 수도 없을 거라고 생각되는데, 저희들이 일단 2조 원을 해보고 2조 원이 되면, 잘 되고 이러면 충분히 늘리는 것은 저희들이 감안할 수 있으니까요.

   지금 저희가 갑자기 ambitious하게 시작해서 '야, 이게 되지도 않는 걸 왜 하냐?' 이런 것보다는 저희들이 테스트를 일단 해보는 것도 중요하다고 생각하고.

   지금 뉴스테이 사업을 여러 가지 보고 있는데 사업성 있는 것부터 우리가 먼저 보고 해야 되니까 막 이렇게 크게 7조, 8조 이렇게 하는 것보다는 2조 원 규모로 가지고 시작하는 게 처음은 더 중요하지 않을까. 사업을, 이 상품에 대한 어느 정도의 메리트를 시장에 보여주는 게 더 중요하지 않을까 이런 생각이 듭니다.

<답변> (관계자) ***

<답변> 그걸 빠뜨렸네요. 아까 제가 말씀드렸던 증권금융에 우리가 투자풀 수익증권을 담보로 해서 대출해 주는 것도, 저희가 참  그것 때문에 만들었습니다.

<질문> 서민들이 대부분 전세자금 전세대출 받아서 마련을 하는데 결국은 이 상품은 전제조건이 전세에서 월세로 전환했을 때 손에 돈이 남아 있어야 되는 거잖아요. 그런데 대부분의 서민들은 전세대출을 은행에 갖고 나온 돈이 손에 남지 않는데, 그럼 이거는 결국은 상품의 취지가 전세자금을 은행대출 없이 마련할 수 있을 정도의 부가 있는 사람들을 위한 상품이라고 이해를 해도 되는 것인가요?

<답변> 그것은 이렇게 생각하셔야 됩니다. 저희들이 이 상품을 마련한 이유가 전세에서 월세로 전환이 되고, 전세에서 월세로 전환이 되다 보니까 남는 자금이 생기는 분들이 생기고, 그분들이 그 자금을 운용하는 데 있어서 조금이라도 혜택을 정부가 줘야 되지 않겠느냐, 월세로 전환되는 그런 과정에서 주거비 부담이 늘어나게 되는데. 그래서 정부가 뭔가 역할을 해줘야 되겠다, 그래서 나온 상품입니다, 일단은. 그것을 전세와 비교를 지금 하시면 좀 저희들로서는 좀 그렇고요.

   우선적인 정책의 목표는 그렇습니다. 일단 우리가 그동안에 주거환경이 어떻게 변해왔느냐. 전세로 주로 이루어지다가 전세가 갑자기 월세로 급격하게 전환하게 되고, 전세에서 월세로 전환하게 되다 보니까 여러 가지 잉여자금이 생기는 월세 부분, 월세입자가 생기게 되고, ‘이 월세입자들이 그 잉여금을 어떻게 활용해야 되는가.’, ‘그 잉여부분을 활용하는 데 있어서 정부가 어떤 도움을 줘서 주거비 부담을 완화해줄 수 있는가.’ 그런 상품을 정부가 시장 기능을 활용해서 하나 만들어보자는 취지에서 출발을 했고, 그것은 '월세입자에게 어느 정도 주거비 부담을 경감하기 위한 수익성과 안정성을 기할 수 있는 그런 상품을 만들어주자.' 그게 이 상품의 목적입니다.

   '다른 전세입자들을 어떻게 마련해줄 건가? 전세입자를 어떻게 지원해줄 건가?' 이런 부분은 또 그 전세에 계시는 분들, 전세입자들 대출 금리나 그다음에 그분들에 대한 그런 또 별도로 정부가 고려해야 될 부분이고요.

   저희들이 만든 이 월세입자 투자풀은 그런 월세입자들을 좀 도와주기 위해서 만든 그런 겁니다. 차별하고 이런 건 아닙니다. 전세입자를 차별하는, 전세 계신 분을 차별하거나 그런 데서 나온 것은 아니라는 점을 염두에 두십시오.

<질문> ***

<답변> 배당이 아까 말했는데, 연이율이, 연이율 우리가 생각하시면 연... 아까 말씀드렸듯이 시중 3년 만기 예금금리 플러스 100bp가 나올 수 있는 정도의 배당을 네 번 정도 해줄 수 있든지 두 번 정도 해줄 수 있는 그런 거죠. 나눠서 준다는 거죠.

<질문> 처음에 1월에 마련하셨을 때는 펀드나 채권 이런 데 투자하겠다고 하셨는데, 뉴스테이에만 우선적으로 운용하겠다고 한 이유, 가장 큰 이유가 뭔지. 그리고 뉴스테이 사업에 대해서 사실 사업성 의심을 갖고 있는 사람들도 많잖아요. 뭐 지방에만 사업장이 많다든지 이런 식으로 해서. 이 사업이 만약에 잘 안됐을 경우에 대한 대책은 뭐가 있는지. 그리고 추후에 다른 상품으로 확대할 계획이 있으신지 궁금하고요.

   두 번째로는, 이게 투자뿐만 아니고 대출방식으로도 운용을 하신다고 했는데, 그 투자와 대출의 비중을 어느 정도로 가져가실 건지가 궁금합니다.

<답변> 뉴스테이 말고 다른 부분에 우리가 뭐 이 투자풀을 가지고 많이 하면 시장 마찰이 일어나는 부분을 저희가 염려해서... 저희들이 자산운용기관이 아니기 때문에 그런 부분이 있다는 점을...

<질문> ***

<답변> 운용사들의 역할이 중요하지 않다...

<질문> ***

<답변> 예?

<질문> ***

<답변> 네, 중요하죠. 운용사들 역할이 중요합니다.

<질문> ***

<답변> 저희들이 생각할 때는 뉴스테이 사업을 선별하고, 아까 말씀하신대로 사업성 있는 뉴스테이 사업을 선별하고 그것에 관련해서 여러 가지 관리를 해나간다든지 하는 부분이 필요하기 때문에 운용사들의 역할이 전혀 없이 그냥 하는 것은 아니고, 그렇다고 해서 아까 송 기자님 말씀하신대로 엄청난 매일 매일의 자산운용에 무슨 채권 투자하듯이 그렇게 하는 것도 아니기 때문에 운용보수도 그만큼 저희들이 적게 받을 수 있고, 그렇지 않을까 싶습니다.

<질문> 앞에 나왔던 것 하나 반복된 것 하고요, 두 가지만 질문 드릴게요. 엊그제 발표에 보면 이게 월세, 지금 월세가 높아지니까 월세비중이 계속 많아지니까 전세자금이 어떤 잉여자금이 됐을 경우 투자하는 방안을 정부에서 보완하는 거잖아요.

   그런데 엊그제 발표에 보면 7년 6개월 만에 전세가율이 낮아졌어요, 이제. 이것을 일각에서는 어떻게 해석을 하냐면 '이게 일시적으로 낮아진 게 아니라 이미 전세가율이 꺾여서 향후 하향 조정될 것이다.' 이렇게 보고 있는데, 이게 좀 때가 늦었다는 일각의 비판이 있어요.

   그러니까 전세가율 한창 높아질 때는 가만있다가 이제 와서 전세가율 꺾이니까 전세자금이 오히려 좀 줄고 있고 뭐 '깡통전세' 이런 어떤 우려 때문에, 이런 것 때문에 '뒤늦은 대책이 아니냐?' 이런 비판들이 있는데, 이것 하나하고요.

   두 번째는 아까 반복된 질문인데, 뉴스테이 사업의 어떤... 이 사업 자체가 고정금리가 아니잖아요. 그러니까 정확히 말하면 투자 상품이기 때문에 마이너스를 볼 수도 있잖아요. 그런데 이 부분에 대해서 소비자들이 소위 말해서 전세... 그러니까 이 투자를 하는 전세 대출을 받는, 또는 지금 현재 임차인들이 느꼈을 때는 원금보장이 되지 않는 상황에서 향후에 공급과잉이나 이런 상황이 왔을 때 과연 여기에서 만약에 마이너스를 본다면 정부에서 그때 어떤 변명이나 내지는 어떻게 대처할 것인지 그런 목소리가 있는데, 이 두 가지만 부탁드릴게요.

<답변> 첫 번째, 무슨 ‘전세가격 꺾였다.’고 말씀하셨는데, 그게 사실 그런 보도도 저도 봤습니다만, 그게 저희들이 생각하는 이 상품이 나온 것은 기본적인 우리의 주거의 형태가 전세에서 월세로 전환되기 때문에 나온 것입니다, 이게. 가격의 그런 문제를 떠나서. 그런 전세에서 월세로 거의 주거형태가 떠나는 그 문제는 여러 가지 이유가 있겠지만 저금리나 이런 부분이 작용하는 경우가 많기 때문에, 기본적으로 저희들 투자풀을 운용할 수 있는 그런 정도의 월세수요, 월세입자들의 투자수요는 충분히 있을 것이라고 생각되고요.

   뉴스테이 사업에 저희들이 투자하는 그런 이유는 아까 ‘마이너스’ 얘기를 하셨는데, 약간의 마이너스... 그러니까 저희가 아까 손실가능성을 염두에 두고 시딩투자도 있고, 만들고, 대출보증도 하고 이랬다고 생각하는데, 기본적으로 저희들의 생각은 그렇습니다. 이게 뉴스테이 사업 자체가 일단은 여러 가지 뉴스테이 사업하는 사업자들이나 부지나 용적률이나 이런 면에서 혜택을 주는 사업이기 때문에 기본적으로 저희들 생각에는 수익을 좀 적게 내는 것은 생각할 수 있어도 마이너스 수익은 저는 그렇게 생각은 해보지 않았습니다. 사실은.

   저희는 충분히 뉴스테이 사업을 통해서 예금금리, 3년 만기 예금금리 플러스 100bp 이상의 수익을 낼 수 있는 충분한 그런 사업성이 있다고 생각을 하고, 또 뉴스테이 사업을 고를 때 그런 것을 충분히 염두에 두고 고를 것이기 때문에 지금 당장 그런 말씀하시면 제가 좀 뭐라고 답변을 드리지 못하겠습니다만, 하여튼 나중에 저를 책망해도 좋습니다. 그것은 제가 충분히, 제가 오늘 한 말은 책임을 지겠습니다.

   그리고 제가 아까 답변 드린 것 외에 또 좀 더 자세한 것은 우리 사무관이나 과장이, 저희들이 알고 있기 때문에... 여기에 보면...

<질문> 반복되는 질문인 것 같기는 한데, 이게 서민과 중산층의 주거비 부담 완화를 위한 것인데, 대부분의 서민들은 월세를 내고 나서 잉여자금을 낼 여력이 없어 보이는데 이게 서민들을 위한 대책으로 충분하다고 보시는 것인지. 돈을 그래도 어느 정도 좀 굴릴 수 있는 사람들을 위한 대책이 아닌가 싶은 면이 있는 것 같은데, 어떻게 보시는 지요?

<답변> 전세를 2억 살다가 1억 낮춰지면서 월세를 받는 분도 있고, 전세를 4억 살다가 2억으로 보증금이 낮춰지면서 월세 사는 분들도 있고 여러 가지 경우가 있고 있기 때문에 잉여자금이 발생이 꼭 돈 많은 사람만 생기는 그런 것은 절대 아닙니다. 그것은 제 주변에도 있으니까요.

<질문> 한 가지만. 뉴스테이에 대출과 투자가 병행되는 모델인 것 같은데, 대출하고 투자의 비율을 각각 어떻게 보고 계시는지. 이 질문을 드리는 이유는, 대출 같은 경우에는 HUG에서 100% 대출보증을 해 주잖아요? 투자 같은 경우에는 보증이라는 게 없기 때문에 손실이 나면 결과적으로 원금을 까먹는 구조가 될 텐데, 대출과 투자의 비중을 어떻게 보고 계시고, 투자에서 손실이 났을 경우에는 5% 시딩투자 한 것 외에 다른 원금손실을 커버할 수 있는 방안이 있는지 궁금합니다.

<답변> 그것을 충분히 저희들이 커버할 수 있습니다. 왜냐하면 사실은 이게 투자부분이 많으면 아까 말씀하신대로, 아니, 투자부분이 오히려 많으면 버퍼가 크죠. 사실은. 버퍼가 큰데. 그렇게 되면 저희들이 아까 말씀드린 대로 원하는 만큼의 주기적인 배당을 해 줄 수 있는 수익을 얻지 못합니다. 그래서 대출비중을 늘려놓아야 그 대출에 따른 이자를 받을 수 있고, 이자가 들어오면 주기적으로 배당할 수 있는데, 저희들이 뭐 대출비중을 95% 정도 가져가면 그것을 통해서 이자가 계속 나오니까 건설하는 기간 중에도 투자자한테 배당 해줄 수 있는 것이죠.

   그동안에는 사실 보면 그런 대출부분은 은행이 해 줬기 때문에 그런 수익은 다 은행이 가져갔습니다. 그런데 지금 우리가 하는 프로그램은 기관투자가들이나 은행에 가던 그런 수익을 일반투자가가 받을 수 있는 기회를 만들어주는 것이라고 생각하시면 오히려 더 편하게 생각할 수 있고. 대출비중은 95 대 5로 하니까 95는 지금 뉴스테이 사업에 대해서 HUG가 100% 보증해 주니까 그것은 실질적으로 문제가 없고, 그 보증에 따라서 이자가 들어오니까 그 이자는 주기적으로 투자자가 배당을 받을 수 있는 그런 구조가 되어 있다는 점을 말씀드리겠습니다.

<끝>

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